임차권등기명령 신청 방법과 필요 서류, 보증금 못 받고 이사할 때 주의점
Posted on 2026년 6월 20일 • 5 min read • 1,040 words
전세나 월세 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 경우가 있다. 새집의 잔금일은 다가오고 이사도 해야 하지만, 기존 집에서 먼저 전출하면 보증금을 지켜 주던 대항력과 우선변제권에 문제가 생길 수 있다.
이때 이용하는 제도가 임차권등기명령이다. 법원의 명령에 따라 기존 주택 등기부에 임차권을 기입하면 이사와 전입신고를 하더라도 기존에 취득한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있다. 다만 법원에 신청서를 냈다는 사실만으로 바로 이사해도 되는 것은 아니다.
임차권등기명령이 필요한 이유
주택 임차인이 대항력을 유지하려면 일반적으로 해당 주택을 점유하고 주민등록을 두고 있어야 한다. 확정일자까지 받았다면 경매나 공매에서 후순위 권리자보다 보증금을 먼저 변제받을 수 있는 우선변제권도 확보할 수 있다.
문제는 계약이 끝났는데도 보증금을 받지 못한 상태에서 다른 집으로 이사해야 할 때 발생한다. 기존 집을 비우고 전입신고까지 옮기면 기존 주택에 대한 점유와 주민등록이라는 대항요건을 잃을 수 있기 때문이다.
임차권등기명령에 따른 등기가 완료되면 이후 기존 집을 비우거나 주민등록을 옮겨도 종전에 취득한 대항력과 우선변제권이 유지된다. 임차권등기 전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못했다면 등기가 완료된 시점에 새로 취득할 수 있지만, 이미 설정된 근저당권 같은 선순위 권리보다 앞설 수는 없다.
신청만 하고 바로 이사하면 안 된다
가장 많이 실수하는 부분이다. 법원에 임차권등기명령을 신청했다고 해서 그날 바로 권리가 보전되는 것은 아니다. 법원의 결정이 내려지고 등기부에 임차권등기가 실제로 기입되었는지 확인한 다음 이사하고 전출해야 한다.
따라서 다음 순서를 지키는 것이 안전하다.
- 임대차계약 종료와 보증금 미반환 사실을 확인한다.
- 관할 법원에 임차권등기명령을 신청한다.
- 법원의 결정과 등기 진행을 기다린다.
- 등기사항증명서를 다시 발급해 임차권 기입을 확인한다.
- 그 후 집을 인도하고 전입신고를 옮긴다.
신청 조건과 신청할 수 없는 경우
주택임대차보호법상 임차권등기명령은 다음 두 조건을 모두 충족해야 신청할 수 있다.
- 임대차가 종료되었을 것
- 보증금 전부 또는 일부를 반환받지 못했을 것
계약기간이 아직 남아 있다면 집주인이 보증금을 주지 않을 것 같다는 이유만으로 미리 신청할 수 없다. 계약기간 만료뿐 아니라 합의해지나 적법한 해지통고로 계약이 종료된 경우에도 신청할 수 있다.
묵시적으로 갱신된 계약은 임차인이 해지 의사를 통보하고 집주인에게 통지가 도달한 날부터 3개월이 지나야 종료된다. 문자메시지만 보내고 도달 여부를 확인하지 못하면 계약 종료 시점을 입증하기 어려울 수 있으므로 내용증명과 배달증명 등을 활용하는 것이 좋다.
보증금 중 일부만 돌려받지 못한 경우에도 신청할 수 있다. 예를 들어 보증금 2억 원 중 1억 8,000만 원을 받고 2,000만 원이 남았다면 반환받지 못한 금액을 기재해 신청할 수 있다.
주택과 신청인의 제한
원칙적으로 임차주택이 등기되어 있어야 한다. 무허가 건물처럼 등기 자체가 불가능한 주택은 임차권등기명령을 신청하기 어렵다. 다만 사용승인을 받고 건축물대장이 작성되어 즉시 소유권보존등기를 할 수 있다면 임대인을 대신해 보존등기를 마친 뒤 신청할 수 있는 예외가 있다.
다가구주택의 방 한 칸처럼 주택 일부를 임차한 경우에도 신청할 수 있지만 임차한 부분을 표시한 도면을 첨부해야 한다. 등기부상 사무실이나 공장으로 표시되어 있더라도 실제로 주거용으로 임차해 계속 사용했다면 이를 입증하는 자료를 첨부해 신청할 수 있다.
전차인은 집주인의 승낙을 받아 전대차계약을 체결했더라도 집주인과 직접 임대차계약을 맺은 임차인이 아니므로 임차권등기명령을 신청할 수 없다.
필요 서류와 신청서 작성 방법
신청서는 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군 법원에 제출한다. 본인의 현재 주소지가 아니라 보증금을 돌려받지 못한 주택의 소재지를 기준으로 관할 법원을 찾는다.
일반적인 주택 임차인이 준비할 서류는 다음과 같다.
- 임차권등기명령 신청서
- 임대차계약서 사본
- 해당 주택의 등기사항증명서
- 주민등록등본 또는 주소 변동이 포함된 주민등록초본
- 확정일자가 표시된 임대차계약서
- 계약 종료를 입증하는 내용증명, 문자메시지 또는 합의서
- 보증금 미반환 사실을 확인할 수 있는 계좌내역이나 대화 자료
- 등록면허세와 등기신청수수료 납부확인서 등 법원이 요구하는 비용 관련 서류
사건에 따라 필요한 자료가 달라질 수 있다. 주택 일부만 빌렸다면 도면이 필요하고, 등기부상 용도가 주거시설이 아니라면 실제 주거용으로 사용한 사실을 보여 주는 전입신고 내역, 공과금 고지서나 내부 사진 등을 추가할 수 있다.
신청 이유에 들어갈 내용
신청 이유에는 감정적인 사정만 쓰기보다 다음 사실을 날짜와 금액 중심으로 작성하는 것이 좋다.
- 임대차계약 체결일과 계약기간
- 임차보증금과 월세 금액
- 주택을 인도받아 점유한 날
- 전입신고일과 확정일자를 받은 날
- 계약이 종료된 이유와 종료일
- 집주인에게 보증금 반환을 요구한 과정
- 현재까지 반환받지 못한 보증금
예를 들어 “2024년 6월 15일 보증금 2억 원, 임대차기간 2년으로 계약했고 같은 날 주택을 인도받아 전입신고와 확정일자를 마쳤다. 계약은 2026년 6월 14일 만료되었으나 임대인이 보증금 2억 원을 반환하지 않고 있다"와 같이 핵심 사실을 순서대로 적는다.
종이 신청서로 법원에 직접 접수하거나 전자소송포털을 통해 온라인으로 신청할 수 있다. 전자신청도 첨부서류를 빠짐없이 스캔해 제출해야 하며, 법원이 보정명령을 내리면 정해진 기간 안에 부족한 내용이나 서류를 보완해야 한다.
신청 비용과 처리 이후 절차
2026년 5월 생활법령정보의 예시에 따르면 임대인 1명, 임차인 1명, 주택 1개를 기준으로 한 신청 비용은 총 43,400원이다.
| 비용 항목 | 예시 금액 |
|---|---|
| 수입인지 | 2,000원 |
| 등기수입증지 | 3,000원 |
| 송달료 | 31,200원 |
| 등록면허세와 지방교육세 | 7,200원 |
| 합계 | 43,400원 |
송달료는 1회 5,200원에 당사자 1명당 3회분을 곱한 예시이다. 임대인이 여러 명이거나 주소가 정확하지 않아 추가 송달이 필요하면 실제 비용은 늘어날 수 있다. 법원이나 전자소송 납부 화면에서 최종 금액을 다시 확인해야 한다.
임차권등기명령 신청과 등기에 사용한 비용은 임대인에게 청구할 수 있다. 영수증과 전자납부확인서는 버리지 말고 보관하는 것이 좋다.
등기가 끝나도 보증금이 자동 반환되는 것은 아니다
임차권등기명령은 보증금 반환채권의 권리 순위를 보전하는 절차이지 집주인 계좌에서 보증금을 강제로 가져오는 절차가 아니다. 등기가 완료되어도 집주인이 계속 반환하지 않는다면 지급명령이나 보증금반환청구소송으로 집행권원을 확보하고, 필요하면 임대인의 재산에 강제집행을 진행해야 한다.
전세보증금 반환보증에 가입했다면 보증기관의 사고 접수와 이행청구 요건도 함께 확인해야 한다. 보증기관이 요구하는 계약 종료 통지 시점과 임차권등기 여부가 상품별로 다를 수 있으므로 임의로 전출하거나 등기를 말소해서는 안 된다.
집주인이 “임차권등기를 먼저 말소하면 보증금을 주겠다"고 요구하는 경우도 있다. 판례상 집주인의 보증금 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 한다. 보증금을 실제로 모두 받은 뒤 말소 절차를 진행하는 것이 안전하다.
꼭 확인할 주의점과 자주 묻는 질문
임차권등기명령에서 중요한 것은 신청 속도보다 권리가 끊기지 않도록 순서를 지키는 것이다. 계약 종료를 명확히 만들고, 기존 주택에 계속 점유와 주민등록을 유지한 상태에서 신청한 뒤, 등기사항증명서에 임차권이 기입된 것을 확인하고 이사해야 한다.
신청 전에는 다음 항목을 확인한다.
- 계약기간이 끝났거나 적법한 해지 효력이 발생했는가
- 반환받지 못한 보증금이 얼마인가
- 전입신고일과 확정일자를 증명할 수 있는가
- 집주인에게 계약 종료와 반환 요구가 도달했는가
- 등기부의 소유자와 계약상 임대인이 일치하는가
- 임차권등기 완료 전 이사나 전출 계획이 없는가
집주인의 동의가 있어야 신청할 수 있나?
아니다. 임차권등기명령은 임차인이 법원에 단독으로 신청할 수 있으며 집주인의 동의는 필요하지 않다.
집주인에게 내용증명을 먼저 보내야 하나?
내용증명이 법정 필수서류인 것은 아니다. 그러나 묵시적 갱신을 해지하거나 계약 종료와 보증금 반환 요구가 집주인에게 도달했다는 사실을 입증하는 데 도움이 된다.
신청 후 처리 기간은 얼마나 걸리나?
관할 법원의 업무량, 서류 보정 여부와 집주인 주소의 정확성에 따라 달라진다. 예상 기간만 믿고 이사 날짜를 정하지 말고 실제 등기사항증명서에 임차권이 기입되었는지를 기준으로 판단해야 한다.
보증금 일부를 받은 뒤에도 신청할 수 있나?
가능하다. 보증금 전액뿐 아니라 일부라도 반환받지 못했다면 남은 금액을 기준으로 신청할 수 있다.
임차권등기를 하면 보증금 반환 순위가 앞당겨지나?
기존에 확보한 대항력과 우선변제권을 유지하는 것이 핵심이다. 임차권등기를 늦게 했다고 해서 이미 설정된 근저당권 등 선순위 권리보다 앞서는 것은 아니다.