등기부등본 보는 법, 표제부·갑구·을구와 근저당 확인 방법
Posted on 2026년 6월 5일 • 7 min read • 1,308 words
부동산 계약을 앞두면 가장 많이 듣는 말이 “등기부등본 확인했어?“다. 그런데 처음 등기부등본을 열어보면 표제부, 갑구, 을구 같은 낯선 단어가 나오고, 순위번호와 접수일, 등기목적이 빽빽하게 적혀 있어 어디부터 봐야 할지 막막하다.
등기부등본은 집의 권리관계를 보여주는 핵심 서류다. 지금 집주인이 누구인지, 대출이 얼마나 잡혀 있는지, 압류나 가압류 같은 위험 신호가 있는지 확인할 수 있다. 매매든 전세든 월세든 큰돈이 오가는 계약이라면 계약 전, 계약 당일, 잔금 전까지 여러 번 확인하는 습관이 필요하다.
정식 명칭은 부동산 등기사항증명서다. 하지만 일상에서는 여전히 등기부등본이라는 말을 많이 쓴다. 이 글에서는 초보자도 바로 따라 볼 수 있도록 표제부, 갑구, 을구를 어떤 순서로 읽어야 하는지 정리했다.
등기부등본은 부동산 권리관계 기록이다
등기부등본은 특정 부동산에 대한 공적 기록이다. 토지나 건물의 표시, 소유자, 소유권 변동, 근저당권, 전세권, 압류 같은 권리관계가 기록된다.
부동산은 눈으로 보고 열쇠를 받는다고 끝나는 물건이 아니다. 법적으로 누가 소유자인지, 누가 담보권을 가지고 있는지, 어떤 권리가 먼저 설정되어 있는지가 중요하다. 이 정보가 등기부등본에 나온다.
등기부등본은 크게 세 부분으로 나뉜다.
| 구분 | 보는 내용 | 핵심 질문 |
|---|---|---|
| 표제부 | 부동산의 주소, 면적, 구조, 대지권 | 계약하려는 집이 맞는가? |
| 갑구 | 소유권, 소유권 이전, 가압류, 가처분 | 집주인이 맞고 소유권에 문제는 없는가? |
| 을구 | 근저당권, 전세권, 지상권, 임차권 등 | 빚이나 다른 권리가 잡혀 있는가? |
등기부등본을 볼 때는 표제부, 갑구, 을구 순서로 보면 된다. 먼저 물건이 맞는지 확인하고, 그다음 소유자를 확인하고, 마지막으로 빚과 담보권을 확인하는 흐름이다.
표제부에서는 계약하려는 집이 맞는지 본다
표제부는 부동산의 기본 정보를 적어둔 부분이다. 주소, 지번, 건물 이름, 구조, 층수, 면적, 대지권 같은 내용이 나온다. 쉽게 말해 “이 서류가 내가 계약하려는 그 집의 등기부가 맞는지” 확인하는 곳이다.
아파트라면 동, 호수, 전유부분 면적, 대지권 비율을 본다. 단독주택이나 다가구주택이라면 토지와 건물 등기부를 따로 확인해야 할 수 있다. 건물만 보고 토지 권리를 놓치면 위험한 경우가 생길 수 있다.
표제부 체크 포인트
- 계약서 주소와 등기부 주소가 일치하는가?
- 아파트 동·호수가 정확한가?
- 전용면적이 계약 내용과 맞는가?
- 대지권이 표시되어 있는가?
- 건축물대장 내용과 크게 어긋나는 부분은 없는가?
특히 전세나 매매 계약서에는 도로명주소가 적혀 있는데, 등기부에는 지번주소가 중심으로 보이는 경우가 있다. 주소 체계가 달라 보일 수 있으므로 중개사에게 같은 물건인지 확인하고, 계약서에도 혼동이 없게 적는 것이 좋다.
표제부만 보고 권리관계를 판단하면 안 된다. 표제부는 물건의 신분증에 가깝다. 소유자와 빚은 갑구와 을구에서 확인해야 한다.
갑구에서는 진짜 소유자와 위험 신호를 본다
갑구는 소유권에 관한 사항을 기록하는 부분이다. 현재 소유자가 누구인지, 과거에 소유권이 어떻게 이전됐는지, 가압류나 가처분처럼 소유권에 영향을 줄 수 있는 기록이 있는지 확인한다.
계약할 때 가장 먼저 확인할 것은 계약 상대방이 등기부상 소유자와 같은 사람인지다. 집주인이라고 말하는 사람과 등기부의 소유자가 다르면 바로 계약하면 안 된다. 대리인이 계약한다면 위임장, 인감증명서, 소유자와의 통화 확인 등 추가 확인이 필요하다.
갑구에서 조심해야 할 단어
갑구에 아래 단어가 보이면 그냥 넘어가면 안 된다.
- 가압류
- 압류
- 가처분
- 경매개시결정
- 소유권이전청구권 가등기
- 신탁
가압류나 압류는 돈 문제로 해당 부동산에 법적 조치가 걸린 상태일 수 있다. 가처분이나 가등기는 소유권 분쟁 가능성을 보여줄 수 있다. 신탁 등기가 있는 경우에는 실제 계약 권한이 누구에게 있는지 별도로 확인해야 한다.
말소된 기록에는 보통 줄이 그어져 있다. 말소된 기록이라고 해서 현재 효력이 항상 남아 있는 것은 아니지만, 과거에 분쟁이나 채무 문제가 있었는지 참고할 수 있다. 초보자라면 말소 여부를 혼자 판단하지 말고 중개사, 법무사, 은행에 확인하는 편이 안전하다.
을구에서는 근저당권과 전세권을 본다
을구는 소유권 이외의 권리를 기록하는 부분이다. 부동산 계약에서 가장 많이 보는 것은 근저당권이다. 근저당권은 보통 집주인이 집을 담보로 대출을 받았을 때 설정된다.
을구에 “근저당권설정"이 있다면 채권최고액을 확인해야 한다. 채권최고액은 실제 대출잔액과 같지 않을 수 있다. 금융기관은 이자와 지연손해금까지 고려해 실제 대출금보다 더 큰 금액을 채권최고액으로 설정하는 경우가 많다.
예를 들어 을구에 채권최고액 3억 6천만 원이 적혀 있다면 실제 대출이 3억 원 안팎일 수 있다. 하지만 계약자는 등기부에 적힌 채권최고액을 기준으로 보수적으로 봐야 한다.
을구 체크 포인트
- 근저당권이 있는가?
- 채권최고액이 얼마인가?
- 권리자가 은행인지 개인인지 확인했는가?
- 전세권이나 임차권등기가 있는가?
- 잔금일에 말소하기로 한 권리가 계약서 특약에 적혀 있는가?
전세 계약이라면 근저당권이 특히 중요하다. 선순위 근저당이 큰 집에 들어가면 집이 경매로 넘어갔을 때 내 보증금을 온전히 돌려받지 못할 위험이 커진다.
을구에 “기록사항 없음"이라고 되어 있으면 보통 소유권 이외의 등기된 권리가 없다는 뜻이다. 다만 등기부에 없다고 모든 위험이 사라지는 것은 아니다. 임차인의 전입과 확정일자, 미납 세금, 현장 점유 상태처럼 등기부 밖에서 확인해야 할 정보도 있다.
계약 전에는 세 번 이상 확인하는 것이 안전하다
등기부등본은 한 번만 보면 부족하다. 계약 전에는 괜찮았는데 계약 후 잔금 전까지 새 근저당이나 압류가 생길 수도 있다. 그래서 큰돈이 오가는 계약에서는 최소 세 번 확인하는 편이 좋다.
| 확인 시점 | 확인 이유 |
|---|---|
| 계약 전 | 계약해도 되는 물건인지 1차 확인 |
| 계약 당일 | 계약서 쓰기 직전 권리 변동 확인 |
| 잔금 전 | 잔금 지급 직전 새 권리 설정 여부 확인 |
중도금이 있는 계약이라면 중도금 지급 전에도 다시 확인하는 것이 좋다. 중도금이 들어가면 계약을 단순히 해제하기 어려워질 수 있기 때문이다.
근저당 말소 조건은 특약으로 남겨야 한다
매매 계약에서 집주인의 기존 주택담보대출이 남아 있는 경우는 흔하다. 이 자체가 무조건 문제는 아니다. 중요한 것은 잔금일에 기존 대출을 상환하고 근저당권을 말소하는 절차가 확실한지다.
계약서 특약에는 예를 들어 “매도인은 잔금일에 기존 근저당권을 말소한다"처럼 구체적으로 적어야 한다. 전세 계약에서도 기존 근저당을 말소하기로 했다면 말소 시점과 방법을 분명히 남기는 것이 좋다.
잔금일에는 법무사, 은행, 공인중개사가 함께 확인하는 경우가 많다. 그래도 계약자는 “알아서 하겠지"라고 넘기기보다 등기부상 어떤 권리가 말소되어야 하는지 직접 알고 있어야 한다.
등기부등본만 보면 안 되는 경우도 있다
등기부등본은 매우 중요한 서류지만, 모든 정보를 담고 있지는 않다. 부동산 계약에서는 등기부등본과 함께 다른 서류도 같이 봐야 한다.
건축물대장
건축물대장은 건물의 용도, 구조, 면적, 층수, 위반건축물 여부를 확인하는 서류다. 등기부등본이 권리관계 중심이라면 건축물대장은 건물 자체의 현황을 보는 서류다.
원룸, 다가구주택, 상가주택, 불법 증축 가능성이 있는 집은 건축물대장을 꼭 같이 봐야 한다. 등기부에는 문제가 없어 보여도 건축물대장에 위반건축물 표시가 있으면 대출, 전세보증보험, 매매에 영향을 줄 수 있다.
전입세대확인서
다가구주택이나 단독주택 전세 계약에서는 전입세대확인서도 중요하다. 등기부등본만 보면 기존 임차인이 몇 명 있는지, 누가 먼저 전입했는지 알기 어렵다.
선순위 임차인이 많으면 내 보증금의 안전성이 떨어질 수 있다. 따라서 전세 계약에서는 등기부등본, 전입세대확인서, 확정일자 정보, 임대차계약서를 함께 봐야 한다.
국세·지방세 체납 여부
집주인의 세금 체납은 임차인 보증금 회수에 영향을 줄 수 있다. 등기부등본에 모든 체납 정보가 곧바로 드러나는 것은 아니므로, 전세 계약에서는 임대인의 미납 국세·지방세 열람 제도도 확인하는 것이 좋다.
초보자를 위한 등기부등본 확인 순서
등기부등본을 처음 본다면 아래 순서대로 보면 된다.
- 표제부에서 주소, 동·호수, 면적이 계약서와 맞는지 확인한다.
- 갑구에서 현재 소유자와 계약 상대방이 같은지 확인한다.
- 갑구에 가압류, 압류, 가처분, 경매개시결정이 있는지 확인한다.
- 을구에서 근저당권과 채권최고액을 확인한다.
- 을구에 전세권, 임차권등기, 지상권 같은 권리가 있는지 확인한다.
- 말소하기로 한 권리가 있다면 계약서 특약에 적는다.
- 계약 당일과 잔금 전에 등기부등본을 다시 발급받아 확인한다.
여기서 하나라도 이해가 안 되는 단어가 나오면 바로 계약하지 않는 것이 좋다. 중개사에게 설명을 듣고, 필요하면 법무사나 은행 담당자에게 확인해야 한다. 부동산 계약은 모르는 단어를 대충 넘기는 순간 위험이 커진다.
정리
등기부등본은 부동산 계약 전 반드시 확인해야 하는 권리관계 서류다. 표제부는 계약하려는 물건이 맞는지, 갑구는 소유자와 소유권 관련 위험이 있는지, 을구는 근저당권과 전세권 같은 권리가 있는지 확인하는 부분이다.
계약 전에는 소유자와 계약 상대방이 같은지, 갑구에 압류나 가압류가 없는지, 을구에 근저당권이 있다면 채권최고액이 얼마인지 봐야 한다. 매매나 전세 계약에서 기존 근저당을 말소하기로 했다면 특약에 명확히 적고, 잔금 전 등기부를 다시 확인해야 한다.
등기부등본만으로 모든 위험을 확인할 수 있는 것은 아니다. 건축물대장, 전입세대확인서, 확정일자, 세금 체납 여부, 현장 상태도 함께 봐야 한다. 그래도 등기부등본은 가장 기본이 되는 서류다. 처음에는 어렵더라도 표제부, 갑구, 을구 세 부분만 익숙해져도 부동산 계약의 위험을 훨씬 줄일 수 있다.
자주 묻는 질문
등기부등본과 등기사항증명서는 같은 말인가?
현재 공식 명칭은 부동산 등기사항증명서다. 다만 일상에서는 예전 명칭인 등기부등본이라는 말을 많이 쓴다. 실무에서는 두 표현이 비슷한 의미로 쓰이는 경우가 많다.
등기부등본은 어디서 발급받을 수 있나?
대법원 인터넷등기소에서 열람하거나 발급받을 수 있다. 무인민원발급기나 등기소를 통해 발급받는 방법도 있다. 제출용인지 단순 확인용인지에 따라 열람과 발급을 구분해서 이용하면 된다.
을구에 근저당권이 있으면 계약하면 안 되나?
무조건 안 되는 것은 아니다. 주택담보대출이 있는 집은 근저당권이 설정되어 있는 경우가 많다. 다만 채권최고액, 집값, 보증금, 말소 조건을 함께 봐야 한다. 잔금일에 말소하기로 했다면 계약서 특약과 실제 말소 절차를 확인해야 한다.
갑구에 가압류가 있으면 위험한가?
위험 신호로 봐야 한다. 가압류는 채권자가 돈을 받기 위해 부동산 처분을 제한하려는 조치일 수 있다. 계약 전에 원인, 말소 가능 여부, 말소 시점, 특약을 전문가와 확인해야 한다.
등기부등본은 계약할 때 한 번만 보면 되나?
아니다. 최소한 계약 전, 계약 당일, 잔금 전에는 다시 확인하는 것이 좋다. 계약 이후 잔금 전까지 새로운 근저당권, 압류, 가압류가 생길 수 있기 때문이다.