월세 계약 중도해지 위약금과 복비는 누가 낼까? 보증금 반환까지 정리
Posted on 2026년 6월 22일 • 7 min read • 1,472 words
직장 이동이나 결혼, 소득 변화처럼 예상하지 못한 사정으로 월세 계약이 끝나기 전에 이사해야 할 때가 있다. 이때 가장 많이 부딪히는 문제가 “남은 월세를 전부 내야 하나”, “위약금과 새 세입자 복비도 내가 부담해야 하나”, “보증금은 언제 받을 수 있나"다.
월세 중도해지는 하나의 공식으로 계산할 수 없다. 최초 계약기간 중인지, 묵시적으로 갱신된 상태인지, 계약서에 중도해지 특약이 있는지에 따라 결론이 달라진다. 특히 실무 관행과 법적 의무를 구분하지 않으면 내지 않아도 될 비용을 부담하거나, 반대로 필요한 합의 없이 먼저 이사해 보증금 반환이 늦어질 수 있다.
이 글에서는 월세 계약 상태별 해지 기준과 위약금, 복비, 보증금 반환 시점을 구분하고 실제로 합의할 때 남겨야 할 내용을 정리하였다.
먼저 계약 상태부터 확인해야 한다
월세 계약서를 펼쳐 계약 시작일과 종료일, 갱신 방식, 중도해지 특약을 먼저 확인해야 한다. 같은 중도퇴실이라도 아래처럼 처리 기준이 달라진다.
| 계약 상태 | 임차인이 일방적으로 해지할 수 있는지 | 핵심 기준 |
|---|---|---|
| 최초 약정기간이 남은 경우 | 원칙적으로 어려움 | 임대인과 합의하거나 계약상 해지 사유가 필요 |
| 중도해지 특약이 있는 경우 | 특약 범위에서 가능 | 통보기간, 위약금, 비용 부담 문구 확인 |
| 묵시적으로 갱신된 경우 | 가능 | 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월 뒤 효력 발생 |
| 계약갱신요구권으로 갱신된 경우 | 가능 | 갱신된 계약기간 중 해지 통지 후 3개월 기준 적용 |
| 임대인의 중대한 의무 위반이 있는 경우 | 사안에 따라 가능 | 사용이 어려운 하자, 수선의무 불이행 등 구체적 사실 확인 |
최초 계약기간 중에는 통보만으로 끝나지 않는다
종료일이 정해진 최초 계약기간 중에는 임차인이 “다음 달에 나가겠다"고 알리는 것만으로 계약이 자동 종료되는 것이 아니다. 임대인이 동의하지 않으면 임차인은 계약이 유효한 동안 월세 지급 등 계약상 의무를 계속 부담할 수 있다.
그래서 실무에서는 새 임차인이 들어오는 날을 기존 계약 종료일로 정하고, 그때까지의 월세와 관리비를 정산하는 방식이 많이 쓰인다. 기존 임차인이 집을 보여주는 데 협조하고 중개보수 일부를 부담하는 조건으로 임대인이 조기 종료에 동의하기도 한다. 이것은 법이 정한 일률적인 벌금이 아니라 서로 합의한 중도해지 조건이다.
계약서에 “전근 등 부득이한 사유가 생기면 1개월 전에 통지하고 해지할 수 있다” 같은 해지권 유보 특약이 있다면 그 문구가 우선적인 판단 기준이 된다. 통보 시점과 증빙 요건까지 정확히 확인해야 한다.
묵시적 갱신이라면 3개월 규칙을 본다
계약 만료 전에 갱신 거절이나 조건 변경 통지가 없어 묵시적으로 갱신됐다면 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있다. 다만 통지 즉시 끝나는 것은 아니고, 임대인이 해지 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 생긴다. 그때까지는 원칙적으로 월세와 관리비를 부담해야 한다.
계약갱신요구권을 사용해 갱신한 계약에도 임차인의 해지 통지와 3개월 기준이 적용된다. 다만 갱신된 계약기간이 시작되기 전에 미리 해지를 통보한 경우처럼 시점 해석이 문제 되는 사안은 단순 계산하지 말고 주택임대차분쟁조정위원회나 법률 전문가에게 확인하는 편이 안전하다.
위약금과 남은 월세는 같은 돈이 아니다
중도해지를 말하면 집주인이 “월세 3개월분이 위약금"이라고 요구하는 경우가 있다. 하지만 법에 모든 월세 중도해지 위약금을 1개월분이나 3개월분으로 정한 규정은 없다. 계약서와 실제 손해, 당사자 합의를 따져야 한다.
비용은 다음처럼 나누어 봐야 한다.
| 항목 | 의미 | 확인할 내용 |
|---|---|---|
| 미납 월세 | 이미 사용한 기간에 지급하지 않은 월세 | 미납 기간과 금액 |
| 종료일까지의 월세 | 계약이 끝나기 전까지 발생하는 월세 | 합의 종료일 또는 법적 종료일 |
| 위약금 | 계약 위반 때 지급하기로 미리 약정한 금액 | 계약서 문구와 금액의 적정성 |
| 손해배상 | 공실 등 계약 위반으로 실제 발생한 손해 | 손해 발생과 금액의 근거 |
| 중개보수 대납 | 새 임대차의 중개보수를 대신 부담하는 합의 | 부담 주체와 상한액, 지급 시점 |
계약서에 위약금 조항이 없다면 자동으로 생기지 않는다
계약서에 위약금 약정이 없다면 “중도퇴실이니 월세 2개월분을 무조건 내야 한다"고 단정하기 어렵다. 다만 최초 계약기간이 남아 있다면 임차인이 계약상 의무에서 바로 벗어나는 것도 아니다. 임대인은 공실 기간의 월세 등 실제 손해를 주장할 수 있고, 임차인은 새 임차인이 입주한 시점과 이미 지급한 금액을 확인해 손해 범위를 따져야 한다.
위약금 약정이 있으면 민법상 손해배상액의 예정으로 추정된다. 예정액이 부당하게 과다하면 법원이 감액할 수 있지만, 임차인이 스스로 적당한 금액만 빼고 지급해도 된다는 뜻은 아니다. 분쟁이 생기면 계약서, 공실 기간, 새 계약 체결일, 임대인의 실제 손해를 근거로 협의하거나 조정 절차를 이용해야 한다.
새 임차인이 들어온 뒤 같은 기간의 월세를 또 청구하는지 확인한다
예를 들어 기존 임차인이 8월 31일에 퇴거하고 새 임차인이 9월 1일부터 월세를 내기 시작했다면, 임대인이 같은 9월분을 기존 임차인에게 공실 손해로 다시 요구하는 것은 손해 범위를 따져볼 필요가 있다. 중도해지 합의서에는 기존 계약 종료일과 월세 정산 마지막 날을 날짜로 적어두는 것이 좋다.
새 세입자 복비는 누가 부담할까
복비의 법적 명칭은 중개보수다. 공인중개사법상 중개보수는 중개의뢰인이 부담하며, 새 월세 계약에서는 일반적으로 임대인과 새 임차인이 각각 자신에게 해당하는 중개보수를 낸다. 기존 임차인이 중도에 나간다는 이유만으로 임대인의 중개보수를 자동으로 부담한다는 규정은 없다.
그런데 최초 계약기간 중 조기 종료를 요청하면 상황이 달라 보인다. 임대인은 원래 계약을 유지할 수 있으므로, “새 임차인을 구하는 중개보수를 기존 임차인이 부담하면 조기 종료에 동의하겠다"고 조건을 제시할 수 있다. 기존 임차인이 이에 동의하면 법정 의무가 아니라 합의에 따라 대납 의무가 생긴다.
따라서 “복비는 관행상 세입자가 내는 것"이라는 말만 듣고 바로 송금하면 안 된다. 아래 내용을 확인해야 한다.
- 현재 계약이 최초 약정기간 중인지, 갱신된 상태인지
- 기존 계약서에 중도해지 시 중개보수 부담 특약이 있는지
- 누구의 중개보수를 얼마까지 대신 내는지
- 새 계약이 실제 체결됐을 때만 지급하는지
- 부가가치세 포함 금액인지, 중개보수 상한을 넘지 않는지
- 중개사무소 영수증이나 지급 증빙을 받을 수 있는지
묵시적 갱신이나 계약갱신요구권으로 갱신된 계약을 적법하게 해지하는 경우에는 기존 임차인이 새 계약의 중개보수를 부담할 근거가 더 약하다. 집주인이 요구한다면 계약서의 특약과 별도 합의가 있는지부터 확인해야 한다.
복비와 위약금을 이중으로 요구한다면 근거를 나눈다
임대인이 중개보수, 공실 월세, 별도 위약금을 모두 요구할 수도 있다. 여러 항목을 동시에 부른다고 모두 부당하거나 모두 정당한 것은 아니다. 각 금액이 계약상 의무인지, 실제 손해인지, 조기 종료를 위한 새 합의인지 하나씩 구분해야 한다.
가령 월세 70만 원인 집에서 새 임차인이 두 달 뒤 입주하기로 했다면 “입주 전날까지의 월세 140만 원과 합의한 중개보수 30만 원을 부담하고, 추가 위약금 없이 계약을 종료한다"고 합의할 수 있다. 이 숫자는 일반 기준이 아니라 협상 예시다. 중요한 것은 총액만 말하지 않고 항목과 종료일을 서면에 적는 것이다.
보증금을 안전하게 돌려받는 중도해지 절차
중도해지는 전화 한 통보다 기록과 일정 관리가 중요하다. 다음 순서대로 진행하면 비용과 보증금 반환 시점이 흐려지는 일을 줄일 수 있다.
1. 계약서와 현재 갱신 상태를 확인한다
계약 시작일과 종료일, 중도해지 특약, 위약금 조항을 확인한다. 계약 만료 뒤 계속 살고 있다면 묵시적 갱신인지, 갱신요구권을 사용해 별도 계약서를 썼는지도 구분한다.
2. 희망 퇴거일과 해지 의사를 서면으로 알린다
문자나 카카오톡에는 주소, 계약을 종료하려는 의사, 희망 퇴거일, 보증금 반환 요청일을 분명하게 적는다. 묵시적 갱신처럼 통지를 받은 날이 중요한 경우에는 임대인의 답변을 받아두고, 연락을 피하거나 다툼이 예상되면 내용증명을 검토한다.
3. 중도해지 합의 내용을 날짜와 금액으로 남긴다
최소한 아래 항목은 문자나 합의서로 확정해야 한다.
- 기존 임대차계약 종료일
- 월세와 관리비를 계산할 마지막 날
- 위약금 또는 손해배상 금액과 추가 청구 여부
- 새 임차인 중개보수 부담 주체와 한도
- 보증금 반환일, 공제 항목, 열쇠 인도 시점
“새 세입자가 구해지면 돌려준다"처럼 날짜가 없는 표현은 피하는 것이 좋다. 새 계약이 지연될 때 기존 임차인이 언제까지 월세를 부담하는지 다시 다투게 된다.
4. 집을 보여주고 퇴거 상태를 기록한다
임대인의 허락 없이 기존 임차인이 새 임차인과 직접 계약을 체결하거나 임차권을 넘기면 안 된다. 중개 일정에 협조하되 방문 시간을 미리 조율하고, 퇴거할 때는 계량기와 집 상태를 사진이나 영상으로 남긴다. 관리비 정산서와 열쇠 인도 확인도 챙긴다.
5. 보증금을 받기 전에 먼저 전출하지 않는다
계약이 적법하게 종료됐는데도 보증금을 돌려받지 못했다면 집을 비우고 주민등록부터 옮기는 행동은 신중해야 한다. 대항력과 우선변제권 유지에 문제가 생길 수 있기 때문이다.
이사를 피할 수 없다면 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 신청만 한 상태가 아니라 등기부에 임차권등기가 실제로 기입된 것을 확인한 뒤 퇴거하고 전입신고를 옮기는 것이 안전하다.
핵심 정리
월세 계약 중도해지 비용은 계약 상태를 확인해야 계산할 수 있다. 최초 약정기간이 남았다면 임차인의 통보만으로 계약이 끝나지 않으므로 임대인과 종료일, 남은 월세, 중개보수, 위약금을 합의해야 한다. 반면 묵시적 갱신이나 계약갱신요구권으로 갱신된 계약은 임차인이 해지할 수 있고, 일반적으로 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월 뒤 효력이 발생한다.
위약금은 법으로 월세 몇 개월분이라고 정해진 비용이 아니다. 계약서에 약정이 있는지, 실제 손해가 무엇인지 확인해야 한다. 새 임차인 중개보수도 기존 임차인의 자동 부담이 아니라, 최초 계약 중 조기 종료를 위해 별도로 합의하는 비용인 경우가 많다.
이사를 서두르더라도 보증금 반환보다 전출을 먼저 해서는 안 된다. 계약 종료일과 비용을 서면으로 확정하고, 보증금이 반환되지 않았다면 임차권등기 완료 여부까지 확인한 뒤 움직이는 것이 핵심이다.
자주 묻는 질문
계약기간 중 이사하면 남은 월세를 전부 내야 하나?
무조건 잔여 기간 전액을 한 번에 내는 것은 아니다. 다만 최초 계약이 유효한 동안에는 월세 지급 의무가 계속될 수 있다. 임대인과 합의한 종료일, 새 임차인의 입주일, 실제 공실 손해를 기준으로 정산해야 한다.
새 세입자를 직접 구하면 위약금 없이 나갈 수 있나?
새 세입자를 찾았다는 사실만으로 기존 계약이 자동 종료되지는 않는다. 임대인이 새 임차인을 받아들이고 기존 계약 종료에 동의해야 한다. 종료일과 추가 위약금이 없다는 내용을 서면으로 남겨야 한다.
묵시적 갱신 후 바로 이사하면 복비를 내야 하나?
기존 임차인이 새 계약의 중개보수를 자동으로 내야 한다는 법적 규정은 없다. 묵시적 갱신 후 해지는 통지가 도달한 뒤 3개월이 지나 효력이 생기므로 그 기간의 월세는 고려해야 하지만, 중개보수는 계약서나 별도 합의가 있는지 따로 확인해야 한다.
집주인이 보증금에서 위약금을 임의로 빼도 되나?
공제할 위약금이나 손해액에 다툼이 없다면 정산할 수 있다. 하지만 근거와 금액에 이견이 있다면 보증금 정산서를 요청하고 계약서, 새 임차인 입주일, 실제 손해 자료를 확인해야 한다. 합의되지 않으면 주택임대차분쟁조정위원회 조정이나 법률 상담을 검토할 수 있다.
연관 페이지
중도해지 특약을 계약 단계에서 어떻게 적어야 하는지 확인하려면 아래 글을 함께 보는 것이 좋다.
월세 계약 특약 문구 예시보증금을 받지 못한 채 이사해야 한다면 임차권등기명령의 신청 조건과 순서를 먼저 확인해야 한다.
임차권등기명령 신청 방법중개보수 금액과 월세 거래금액 계산법은 아래 글에서 확인할 수 있다.
부동산 중개수수료 계산법