부동산 중개수수료 계산법과 현금영수증 발급, 매매·전세·월세 복비 총정리
Posted on 2026년 6월 20일 • 5 min read • 1,015 words
부동산 계약을 마치고 나면 중개사무소에서 생각보다 큰 중개수수료를 안내받을 때가 있다. 집값이나 보증금만 보고 계약했다가 잔금일에 수백만 원의 비용이 추가되면 자금 계획이 꼬일 수 있다.
흔히 “복비” 또는 “중개수수료"라고 부르지만 법에서 사용하는 이름은 중개보수다. 중개보수에는 거래금액별 상한요율이 있고, 상한 안에서 중개사와 협의할 수 있다. 현금이나 계좌이체로 지급했다면 현금영수증도 챙겨야 한다.
이 글에서는 주택 매매·전세·월세 중개수수료를 직접 계산하는 방법과 부가가치세, 지급 시기, 현금영수증 발급 기준을 정리하였다. 지방자치단체 조례와 거래 대상에 따라 세부 기준이 달라질 수 있으므로 계약 전 관할 시·도 중개보수 요율표도 함께 확인해야 한다.
주택 중개수수료 상한요율
중개수수료는 기본적으로 거래금액 × 상한요율로 계산한다. 계산 결과가 법정 한도액보다 크면 한도액까지만 받을 수 있다.
중개보수 상한액 = 거래금액 × 상한요율
실제 중개보수 = 상한액 이내에서 중개의뢰인과 공인중개사가 협의한 금액주택 매매·교환 요율
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5,000만 원 미만 | 0.6% | 25만 원 |
| 5,000만 원 이상~2억 원 미만 | 0.5% | 80만 원 |
| 2억 원 이상~9억 원 미만 | 0.4% | 없음 |
| 9억 원 이상~12억 원 미만 | 0.5% | 없음 |
| 12억 원 이상~15억 원 미만 | 0.6% | 없음 |
| 15억 원 이상 | 0.7% | 없음 |
6억 원 아파트를 매매했다면 상한요율은 0.4%다. 최대 중개보수는 240만 원이다.
6억 원 × 0.4% = 240만 원주택 임대차 요율
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5,000만 원 미만 | 0.5% | 20만 원 |
| 5,000만 원 이상~1억 원 미만 | 0.4% | 30만 원 |
| 1억 원 이상~6억 원 미만 | 0.3% | 없음 |
| 6억 원 이상~12억 원 미만 | 0.4% | 없음 |
| 12억 원 이상~15억 원 미만 | 0.5% | 없음 |
| 15억 원 이상 | 0.6% | 없음 |
전세보증금 3억 원이라면 상한요율 0.3%가 적용되어 최대 90만 원이다.
3억 원 × 0.3% = 90만 원상한요율은 정해진 가격이 아니라 받을 수 있는 최고 비율이다. 실제 금액은 그 범위 안에서 협의할 수 있다. 계약을 모두 끝낸 뒤보다 매물을 소개받거나 계약 조건을 조율할 때 보수율과 부가세를 미리 확인하는 편이 낫다.
월세와 오피스텔 중개수수료 계산법
전세는 보증금이 거래금액이지만 월세는 보증금과 월세를 환산해 거래금액을 만든다.
월세 거래금액 = 보증금 + (월세 × 100)이 계산 결과가 5,000만 원 미만이면 월세에 100이 아닌 70을 곱해 다시 계산한다.
5,000만 원 미만일 때 = 보증금 + (월세 × 70)보증금 3,000만 원에 월세 100만 원인 주택을 예로 들어보자. 거래금액은 1억 3,000만 원이고, 임대차 1억 원 이상 6억 원 미만 구간의 상한요율 0.3%가 적용된다.
거래금액: 3,000만 원 + (100만 원 × 100) = 1억 3,000만 원
중개보수 상한액: 1억 3,000만 원 × 0.3% = 39만 원보증금 500만 원에 월세 40만 원이라면 처음 계산한 거래금액이 4,500만 원으로 5,000만 원보다 작다. 이때는 70배 방식으로 다시 계산해 3,300만 원이 된다. 상한요율 0.5%를 적용하면 16만 5,000원으로, 한도액 20만 원보다 작으므로 16만 5,000원이 상한액이다.
오피스텔은 주택 요율과 다를 수 있다
전용면적 85㎡ 이하이면서 일정한 입식 부엌, 화장실과 목욕시설 등을 갖춘 오피스텔은 매매·교환 0.5%, 임대차 0.4%의 상한요율이 적용된다. 이 요건을 충족하지 않는 오피스텔이나 토지·상가 등 주택 외 부동산은 거래금액의 0.9% 이내에서 협의하는 방식이 일반적이다.
업무용인지 주거용인지라는 말만 듣고 주택 요율을 적용하면 안 된다. 건축물 용도와 시설 요건, 계약 형태를 중개사에게 확인하고 중개대상물 확인·설명서에 적힌 보수액을 살펴봐야 한다.
중개수수료 부가세와 지급 시기
중개보수 상한액을 계산한 뒤 부가가치세가 별도로 안내될 수 있다. 중개사무소가 일반과세자라면 일반적으로 공급가액의 10%가 부가세로 붙는다. 6억 원 매매에서 중개보수를 상한액인 240만 원으로 협의했다면 부가세를 포함해 264만 원이 될 수 있다.
중개보수 240만 원 + 부가세 24만 원 = 총 264만 원다만 모든 중개사무소에 무조건 같은 방식으로 10%를 더하는 것은 아니다. 일반과세자와 간이과세자는 세금 적용과 증빙 방식이 다를 수 있다. 사업자등록증의 과세유형, 견적 금액이 부가세 포함인지 별도인지, 발급할 증빙이 무엇인지 결제 전에 확인해야 한다.
중개보수 지급 시기는 별도 약정이 없다면 중개가 완성된 때를 기준으로 한다. 실무에서는 잔금을 지급하고 거래가 마무리되는 날 내는 경우가 많지만 계약서 작성일에 지급하기로 합의할 수도 있다. 계약이 중간에 해제되었다고 해서 항상 중개보수가 사라지는 것도 아니다. 중개사의 고의나 과실 없이 당사자 사정으로 계약이 해제됐다면 보수를 청구받을 수 있다.
결제 전에는 다음 내용을 확인하면 분쟁을 줄일 수 있다.
- 적용한 거래금액과 상한요율이 맞는가
- 협의한 중개보수와 부가세가 구분되어 있는가
- 계약서와 중개대상물 확인·설명서에 보수액이 적혀 있는가
- 중개사무소의 사업자 과세유형을 확인했는가
- 계좌이체 후 현금영수증을 어떤 번호로 발급할 것인가
현금영수증 발급과 세금 혜택
중개보수를 현금이나 계좌이체로 지급했다면 현금영수증을 요청할 수 있다. 부동산 중개업은 현금영수증 의무발행업종에 해당하므로 건당 거래금액이 10만 원 이상인 현금거래는 소비자가 요청하지 않아도 현금영수증을 발급해야 한다. 소비자의 휴대전화번호를 모르면 국세청 지정번호로 자진발급할 수 있다.
계좌이체는 통장에서 돈을 보냈다는 사실만 남을 뿐 현금영수증이 자동으로 발급되는 것은 아니다. 입금할 때 소득공제용 휴대전화번호나 사업자 지출증빙용 사업자등록번호를 알려주는 것이 좋다.
현금영수증을 챙겨야 하는 이유
근로자가 개인적인 부동산 거래로 중개보수를 지급했다면 현금영수증 사용액이 연말정산의 신용카드 등 사용금액 소득공제에 반영될 수 있다. 현금영수증 공제율만큼 세금을 그대로 돌려받는 것은 아니다. 총급여의 25%를 초과해 사용한 금액, 공제한도와 본인의 세율에 따라 실제 절세액이 달라진다.
주택을 나중에 양도할 때 취득이나 양도 과정에서 지급한 중개보수는 양도소득세 계산상 필요경비로 인정될 수 있다. 계약서, 계좌이체 내역과 현금영수증을 함께 보관하면 실제 지출을 입증하기 쉽다.
사업자가 사업과 관련된 사무실이나 점포를 중개받아 수수료를 지급했다면 지출증빙용 현금영수증이 필요경비와 적격증빙 판단에 도움이 된다. 개인 소득공제용과 사업자 지출증빙용은 용도가 다르므로 발급 번호를 정확히 알려줘야 한다.
발급을 거부하거나 누락했다면
먼저 중개사무소에 결제일, 금액과 발급받을 번호를 알려주고 발급을 요청한다. 계속 거부하거나 사실과 다르게 발급했다면 계약서, 중개보수 영수증, 계좌이체 내역 등 거래 자료를 준비해 홈택스 또는 손택스의 현금영수증 미발급·발급거부 신고 메뉴를 확인할 수 있다.
이미 자진발급된 영수증이 있다면 승인번호, 거래일과 금액을 이용해 홈택스에서 본인 명의로 등록할 수 있다. 신고 가능 기간과 포상금 여부는 사안별로 달라질 수 있으므로 국세청 안내를 기준으로 확인해야 한다.
자주 묻는 질문과 최종 체크
중개수수료는 매수인과 매도인이 절반씩 내나?
아니다. 매수인과 매도인, 임대인과 임차인은 각각 자신이 의뢰한 중개에 대한 보수를 부담한다. 각자 부담액에 상한요율을 적용하며 양쪽이 하나의 수수료를 절반씩 나누는 구조가 아니다.
중개사가 상한요율을 그대로 요구하면 반드시 내야 하나?
상한요율은 최대 한도이므로 그 안에서 협의할 수 있다. 다만 법이 특정 할인율을 보장하는 것은 아니다. 계약 전에 요율과 총액을 협의하고 서류에 남기는 것이 가장 확실하다.
카드로 결제해도 현금영수증을 받을 수 있나?
카드 결제에는 카드매출전표가 발급되므로 같은 금액에 현금영수증을 중복 발급하지 않는다. 현금이나 계좌이체로 지급한 금액에 대해 현금영수증을 받는다.
계약이 해제되면 중개수수료를 돌려받을 수 있나?
계약 해제 원인에 따라 다르다. 중개사의 고의나 과실로 거래가 무산됐다면 보수를 지급하지 않을 수 있지만, 계약 당사자의 변심이나 귀책사유로 해제됐다면 이미 중개가 완성된 것으로 보아 보수가 발생할 수 있다.
중개수수료는 잔금일에 처음 확인할 비용이 아니다. 계약 전 거래금액과 상한요율로 최대 금액을 계산하고, 실제 보수율과 부가세 포함 여부를 협의해야 한다. 지급 후에는 영수증과 계좌이체 내역을 보관하고 현금 결제라면 현금영수증 발급까지 확인하는 것이 안전하다.