부동산 매매 세금과 비용 총정리: 취득세, 중개수수료, 등기비용 얼마나 필요할까
Posted on 2026년 5월 3일 • 7 min read • 1,279 words
집을 살 때 가장 먼저 보는 숫자는 매매가다. 5억 원짜리 집이면 “5억 원만 준비하면 되겠지"라고 생각하기 쉽다. 그런데 실제로는 그렇지 않다. 집을 사면 매매가 외에도 취득세, 중개수수료, 등기비용, 국민주택채권 비용, 이사비 같은 부대비용이 추가로 들어간다.
문제는 이 비용들이 생각보다 크다는 점이다. 주택담보대출을 받더라도 취득세나 중개수수료까지 대출에 포함되지 않는 경우가 많다. 결국 잔금일 전까지 현금으로 따로 준비해야 한다.
이 글에서는 부동산 매매를 할 때 어떤 세금과 비용이 드는지, 5억 원 아파트를 살 때 대략 얼마를 더 준비해야 하는지 누구나 이해하기 쉽게 정리하였다.
집 살 때 매매가 말고 들어가는 비용
부동산 매매 비용은 크게 세금, 수수료, 기타 비용으로 나눌 수 있다.
| 구분 | 주요 항목 |
|---|---|
| 세금 | 취득세, 지방교육세, 농어촌특별세 |
| 수수료 | 부동산 중개수수료, 법무사 수수료 |
| 기타 비용 | 국민주택채권 할인 비용, 인지세, 등기신청수수료, 이사비 |
이 중 가장 큰 비중을 차지하는 것은 보통 취득세다. 그다음으로 중개수수료, 등기 관련 비용, 이사비가 붙는다. 집값이 높아질수록 취득세와 중개수수료도 같이 커지기 때문에, 매매가만 보고 자금 계획을 세우면 잔금일에 돈이 부족해질 수 있다.
처음 집을 살 때는 “대출 가능 금액 + 내 돈 = 매매가"까지만 계산하기 쉽다. 하지만 실제로는 이렇게 봐야 한다.
필요한 총자금 = 매매가 + 취득세 등 세금 + 중개수수료 + 등기비용 + 이사비 + 예비비
예비비까지 넣어야 하는 이유는 잔금일 전후로 예상 못 한 비용이 자주 생기기 때문이다. 관리비 정산, 선수관리비, 인테리어 계약금, 가전·가구 구입비까지 생각하면 여유 자금이 필요하다.
취득세는 얼마나 내야 할까
취득세는 집을 취득할 때 내는 지방세다. 보통 취득세라고 말할 때는 취득세 본세뿐 아니라 지방교육세, 농어촌특별세까지 함께 생각하는 경우가 많다.
1세대 1주택 기준으로 주택 취득세율은 취득가액에 따라 달라진다.
| 취득가액 | 취득세율 |
|---|---|
| 6억 원 이하 | 1% |
| 6억 원 초과 ~ 9억 원 이하 | 1~3% |
| 9억 원 초과 | 3% |
6억 원 초과 9억 원 이하 구간은 딱 2%처럼 고정된 것이 아니라 가격에 따라 1%에서 3% 사이로 계산된다. 예를 들어 7억 5천만 원 주택은 대략 2% 수준으로 보면 된다.
여기에 지방교육세가 붙는다. 일반적으로 취득세액의 10% 수준으로 생각하면 이해하기 쉽다. 전용면적 85㎡를 초과하는 주택은 농어촌특별세가 추가될 수 있다. 전용면적 85㎡ 이하라면 농어촌특별세는 보통 부과되지 않는다.
예를 들어 5억 원 아파트를 1세대 1주택으로 취득하고 전용면적이 85㎡ 이하라면 취득세는 이렇게 볼 수 있다.
- 취득세: 5억 원 × 1% = 500만 원
- 지방교육세: 취득세 500만 원 × 10% = 50만 원
- 농어촌특별세: 전용면적 85㎡ 이하라면 일반적으로 없음
- 합계: 약 550만 원
다주택자라면 이야기가 달라진다. 조정대상지역 여부와 보유 주택 수에 따라 취득세율이 8%, 12%로 중과될 수 있다. 그래서 집을 추가로 사는 경우에는 반드시 취득세 중과 여부를 먼저 확인해야 한다.
취득세 감면을 받을 수 있는 경우
처음 집을 사거나 출산·양육 요건을 충족하면 취득세 감면을 받을 수 있는 경우가 있다.
대표적으로 생애최초 취득세 감면이 있다. 본인과 배우자가 모두 주택을 취득한 적이 없고, 취득 당시 주택 가액이 12억 원 이하라면 취득세를 감면받을 수 있다. 감면 한도는 일반적으로 최대 200만 원이고, 인구감소지역 주택은 한도가 더 커질 수 있다.
출산·양육 취득세 감면도 있다. 2028년 12월 31일까지 자녀를 출산한 부모가 일정 기간 안에 주택을 취득하고, 취득 당시 가액이 12억 원 이하이며 1가구 1주택 요건을 충족하면 최대 500만 원까지 감면받을 수 있다.
간단히 비교하면 이렇다.
| 구분 | 주요 요건 | 감면 한도 |
|---|---|---|
| 생애최초 취득세 감면 | 본인·배우자 모두 주택 취득 이력 없음, 12억 원 이하 주택 | 최대 200만 원 |
| 출산·양육 취득세 감면 | 출산 부모, 12억 원 이하, 1가구 1주택 등 | 최대 500만 원 |
감면은 받는 것보다 유지 요건도 중요하다. 감면을 받은 뒤 일정 기간 안에 집을 팔거나 증여하거나 임대하면 감면받은 세금을 다시 내야 할 수 있다. 실제 신청 전에는 관할 시군구 세무부서나 위택스 안내를 확인하는 게 좋다.
중개수수료는 얼마나 들까
부동산 중개수수료의 정확한 이름은 중개보수다. 공인중개사를 통해 매매계약을 하면 중개보수를 내야 한다. 중개보수는 거래금액별 상한 요율이 정해져 있고, 그 범위 안에서 협의할 수 있다.
주택 매매 기준 상한 요율은 대략 이렇게 볼 수 있다.
| 거래금액 | 상한 요율 |
|---|---|
| 5,000만 원 미만 | 0.6%, 한도 25만 원 |
| 5,000만 원 이상 ~ 2억 원 미만 | 0.5%, 한도 80만 원 |
| 2억 원 이상 ~ 9억 원 미만 | 0.4% |
| 9억 원 이상 ~ 12억 원 미만 | 0.5% |
| 12억 원 이상 ~ 15억 원 미만 | 0.6% |
| 15억 원 이상 | 0.7% |
예를 들어 5억 원짜리 아파트라면 2억 원 이상 9억 원 미만 구간이므로 상한 요율은 0.4%다.
5억 원 × 0.4% = 200만 원
여기에 중개업자가 일반과세자라면 부가가치세 10%가 붙을 수 있다.
200만 원 + 부가세 20만 원 = 220만 원
중개수수료 상한 요율은 말 그대로 최대치다. 실제 금액은 그 범위 안에서 중개사와 협의할 수 있다. 다만 계약이 거의 끝난 뒤에 이야기하면 협의가 어려울 수 있으니, 매물 확인 단계나 계약 전 단계에서 미리 확인하는 것이 좋다.
등기비용, 국민주택채권, 이사비도 필요하다
집을 사면 내 이름으로 소유권 이전 등기를 해야 한다. 이때 등기비용이 든다. 등기비용에는 법무사 수수료, 인지세, 등기신청수수료, 국민주택채권 비용 등이 포함된다.
대표적인 항목은 다음과 같다.
- 법무사 수수료: 등기 업무를 맡기는 비용
- 인지세: 거래금액에 따라 부과되는 세금
- 등기신청수수료: 등기 신청 처리 비용
- 국민주택채권 할인 비용: 의무 매입한 채권을 바로 팔 때 생기는 차액
참고 글 기준으로 1억 원 초과 10억 원 이하 거래의 인지세는 15만 원, 등기신청수수료는 1만 8천 원 수준으로 설명된다. 법무사 수수료는 매매가와 대출 여부에 따라 달라질 수 있고, 대출을 받으면 근저당 설정 등기 비용이 추가될 수 있다.
이사비도 빼놓으면 안 된다. 일반 가정 기준으로 포장이사는 80만 원에서 150만 원 정도를 생각할 수 있지만, 이삿짐 양, 거리, 사다리차 사용 여부, 에어컨 이전 설치 여부에 따라 달라진다.
그리고 실제 잔금일에는 이런 비용도 생길 수 있다.
- 선수관리비 정산
- 관리비·공과금 정산
- 입주청소 비용
- 도배·장판·인테리어 비용
- 가전·가구 구입비
그래서 부대비용은 딱 맞춰 준비하기보다 여유 있게 잡는 게 안전하다.
5억 원 아파트를 산다면 얼마가 더 필요할까
전용면적 85㎡ 이하, 1세대 1주택, 매매가 5억 원 아파트를 예로 들어보자.
| 항목 | 예상 금액 |
|---|---|
| 취득세 | 500만 원 |
| 지방교육세 | 50만 원 |
| 중개수수료 | 200만 원 |
| 중개수수료 부가세 | 20만 원 |
| 등기비용 | 약 70만 원 |
| 국민주택채권 할인 비용 | 약 30만 원 |
| 이사비 | 약 100만 원 |
| 합계 | 약 970만 원 |
즉 5억 원짜리 집을 산다고 해서 5억 원만 준비하면 되는 게 아니다. 대략 1,000만 원 안팎의 부대비용이 추가로 필요할 수 있다. 매매가의 약 2% 수준이다.
여기에는 인테리어 비용, 대출 관련 비용, 관리비 정산, 가전·가구 구입비는 포함하지 않았다. 실제로는 집 상태와 대출 여부에 따라 더 필요할 수 있다.
이 계산이 중요한 이유는 부대비용 대부분이 잔금일 전후에 한꺼번에 나가기 때문이다. 계약금, 중도금, 잔금만 맞춰놓고 부대비용을 빼먹으면 마지막에 자금이 부족해질 수 있다.
잔금 전 체크리스트
잔금일이 다가오면 매매가 외 비용까지 모두 합쳐서 점검해야 한다. 특히 대출 실행일과 잔금일이 맞는지, 취득세를 낼 현금이나 카드 한도가 충분한지 확인해야 한다.
잔금 전에는 최소한 아래 항목을 확인하자.
- 취득세와 지방교육세 예상 금액을 계산했는가?
- 생애최초 또는 출산·양육 취득세 감면 대상인지 확인했는가?
- 중개수수료와 부가세 포함 금액을 중개사와 확인했는가?
- 법무사 수수료와 국민주택채권 비용 견적을 받았는가?
- 대출 실행일과 잔금일이 같은지 확인했는가?
- 취득세 카드 납부를 할 경우 카드 한도를 확인했는가?
- 이사비, 입주청소, 관리비 정산 비용을 따로 준비했는가?
취득세는 신용카드 납부가 가능할 수 있고, 카드사에 따라 무이자 할부가 제공되는 경우도 있다. 다만 취득세 금액이 카드 한도보다 크면 결제가 되지 않을 수 있으니 잔금일 전에 한도 증액 여부를 확인하는 게 좋다.
정리
부동산 매매 비용은 매매가만 보면 안 된다. 집을 사는 순간 취득세, 중개수수료, 등기비용, 국민주택채권 비용, 이사비가 함께 따라온다.
핵심만 다시 정리하면 이렇다.
- 집을 살 때는 매매가 외 부대비용이 수백만 원에서 수천만 원까지 들 수 있다.
- 1세대 1주택 취득세율은 6억 원 이하 1%, 6억
9억 원 13%, 9억 원 초과 3%다. - 지방교육세와 농어촌특별세가 추가될 수 있다.
- 중개수수료는 거래금액별 상한 요율 안에서 협의할 수 있다.
- 등기비용, 국민주택채권 할인 비용, 이사비도 따로 준비해야 한다.
- 5억 원 아파트 기준 부대비용은 약 970만 원 정도로 볼 수 있다.
집을 살 계획이라면 “내가 살 수 있는 집값"만 계산하지 말고, “잔금일에 실제로 필요한 총 현금"을 계산해야 한다. 이 차이를 알아야 자금 계획이 흔들리지 않는다.
자주 묻는 질문
취득세는 언제까지 내야 할까?
일반적으로 취득일, 즉 잔금 지급일과 등기 접수일 중 빠른 날부터 60일 이내에 신고하고 납부해야 한다. 기한을 넘기면 가산세가 붙을 수 있다.
중개수수료는 무조건 상한 요율만큼 내야 할까?
아니다. 상한 요율은 최대치다. 그 범위 안에서 중개사와 협의할 수 있다. 다만 실제 수수료 금액은 계약 전에 확인하고, 가능하면 계약서에 명확히 적어두는 게 좋다.
부대비용도 주택담보대출로 낼 수 있을까?
일반적으로 취득세, 중개수수료, 이사비 같은 부대비용은 주택담보대출에 포함되지 않는 경우가 많다. 그래서 매매가와 별도로 현금 계획을 세워야 한다.