보유세란? 재산세, 종부세 기준과 공시가격 쉽게 정리
Posted on 2026년 5월 3일 • 6 min read • 1,091 words
집을 갖고 있으면 매년 세금 고지서가 온다. 집을 팔아서 차익이 생긴 것도 아닌데 왜 세금을 내야 하는지 처음에는 헷갈릴 수 있다. 이때 나오는 말이 바로 보유세다.
보유세는 부동산을 갖고 있다는 이유로 매년 내는 세금 이다. 주택을 기준으로 보면 크게 재산세와 종합부동산세로 나뉜다. 재산세는 대부분의 주택 보유자가 내고, 종합부동산세는 공시가격이 일정 기준을 넘는 사람이 추가로 낸다.
문제는 보유세가 집값 자체가 아니라 공시가격, 공정시장가액비율, 세율, 주택 수, 6월 1일 소유 여부 같은 여러 기준으로 계산된다는 점이다. 이 글에서는 보유세가 무엇인지, 재산세와 종부세가 어떻게 다른지, 공시가격은 어디서 확인하는지 쉽게 정리하였다.
보유세란 무엇인가
보유세는 부동산을 보유한 사람에게 매년 부과되는 세금이다. 주택을 갖고 있다면 보통 두 가지를 함께 생각하면 된다.
- 재산세: 주택을 가진 사람에게 부과되는 지방세
- 종합부동산세: 일정 기준을 넘는 고가 주택 보유자에게 부과되는 국세
재산세는 지방자치단체에 내는 세금이고, 종부세는 국가에 내는 세금이다. 둘 다 부동산을 보유한다는 점에서 연결되어 있지만, 적용 대상과 계산 방식은 다르다.
가장 중요한 기준일은 매년 6월 1일 이다. 재산세와 종부세는 그해 6월 1일 현재 소유자를 기준으로 부과된다. 예를 들어 5월 31일까지 잔금을 치르고 소유권이 넘어갔다면 매수자가 그해 보유세 대상이 될 수 있고, 6월 2일에 취득했다면 그해 보유세는 피할 수 있다.
그래서 부동산 매수나 매도 일정에서는 6월 1일 전후 잔금일이 중요하다. 하루 차이로 그해 보유세 부담 주체가 달라질 수 있기 때문이다.
공시가격이 중요한 이유
보유세를 이해하려면 공시가격부터 알아야 한다. 공시가격은 정부가 매년 1월 1일 기준으로 조사해 공시하는 부동산 가격이다. 실제 거래되는 시세와 같지는 않다.
공동주택은 국토교통부가, 단독주택은 시·군·구청장이 산정한다. 이 공시가격은 재산세, 종부세뿐 아니라 건강보험료, 복지 기준, 일부 청약 자격 판단에도 영향을 줄 수 있다.
보유세는 보통 이런 흐름으로 계산된다.
공시가격 → 과세표준 → 세율 적용 → 최종 세액
여기서 과세표준은 세금을 매기는 기준 금액이다. 공시가격을 그대로 과세표준으로 쓰는 것이 아니라, 공정시장가액비율이라는 비율을 곱해 계산한다.
예를 들어 주택 공시가격이 5억 원이고 공정시장가액비율이 60%라면 과세표준은 3억 원이다.
5억 원 × 60% = 3억 원
2026년 공동주택 공시가격은 전국 평균 상승률이 높았고, 특히 서울은 상승폭이 큰 지역으로 언급되었다. 공시가격이 오르면 같은 집을 계속 갖고 있어도 보유세가 늘어날 수 있다. 집을 새로 산 것도 아니고 월급이 오른 것도 아닌데 세금 부담이 커지는 이유가 여기에 있다.
재산세는 어떻게 계산할까
재산세는 주택을 보유한 사람이라면 기본적으로 확인해야 하는 세금이다. 주택분 재산세는 보통 7월과 9월에 나눠 낸다.
계산 흐름은 단순하게 보면 3단계다.
- 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 구한다.
- 과세표준 구간별 재산세율을 적용한다.
- 도시지역분과 지방교육세를 더한다.
주택분 재산세 기본 세율은 과세표준 구간에 따라 0.1%부터 0.4%까지 적용된다.
| 과세표준 | 재산세율 |
|---|---|
| 6,000만 원 이하 | 0.1% |
| 6,000만 원 초과 ~ 1억 5,000만 원 이하 | 6만 원 + 6,000만 원 초과분의 0.15% |
| 1억 5,000만 원 초과 ~ 3억 원 이하 | 19만 5천 원 + 1억 5,000만 원 초과분의 0.25% |
| 3억 원 초과 | 57만 원 + 3억 원 초과분의 0.4% |
여기에 도시지역분과 지방교육세가 붙는다.
- 도시지역분: 과세표준 × 0.14%
- 지방교육세: 재산세액 × 20%
1세대 1주택자가 보유한 공시가격 9억 원 이하 주택은 일반 재산세율보다 낮은 특례 세율이 적용될 수 있다. 다만 특례 적용 여부와 공정시장가액비율은 연도별 정책에 따라 달라질 수 있으니 실제 고지서나 지방자치단체 안내를 확인하는 게 안전하다.
종부세는 누가 내고 어떻게 계산할까
종합부동산세는 모든 주택 보유자가 내는 세금은 아니다. 공시가격 합계가 일정 기준을 넘는 경우에 부과된다.
2026년 5월 기준으로 주택분 종부세 기본 공제는 다음처럼 이해하면 된다.
| 구분 | 공제 기준 |
|---|---|
| 1세대 1주택자 | 12억 원 |
| 그 외 다주택자 등 | 9억 원 |
| 법인 | 0원 |
즉 1세대 1주택자가 보유한 주택의 공시가격이 12억 원 이하라면 주택분 종부세는 보통 나오지 않는다. 다주택자는 보유 주택의 공시가격을 합산해 9억 원을 넘는지 확인해야 한다.
종부세 과세표준은 이렇게 계산한다.
종부세 과세표준 = (공시가격 합계 - 공제금액) × 공정시장가액비율
국세청 안내 기준으로 주택분 종부세 공정시장가액비율은 60%다.
예를 들어 공시가격 15억 원인 아파트를 1세대 1주택으로 보유하고 있다면 단순 계산은 이렇게 된다.
- 공시가격: 15억 원
- 1세대 1주택 공제: 12억 원
- 공제 후 금액: 3억 원
- 공정시장가액비율 60% 적용: 1억 8,000만 원
(15억 원 - 12억 원) × 60% = 1억 8,000만 원
이 과세표준에 종부세율을 적용하고, 이미 재산세로 낸 부분을 조정한 뒤 세액공제를 반영해 최종 종부세가 나온다.
종부세율은 주택 수와 과세표준 구간에 따라 다르다. 국세청 안내 기준으로 2주택 이하는 0.5%부터 2.7%, 3주택 이상은 0.5%부터 5.0%까지 적용된다.
또 1세대 1주택자는 고령자 공제와 장기보유 공제를 받을 수 있다. 만 60세 이상이면 연령별 공제가 있고, 5년 이상 보유하면 보유기간별 공제가 있다. 두 공제를 합산해 최대 80%까지 세액공제가 가능하다.
공시가격 조회와 이의신청은 어떻게 할까
내 집 공시가격은 부동산 공시가격 알리미에서 확인할 수 있다. 공동주택은 주소나 단지명을 입력해 조회할 수 있고, 관할 시·군·구청 민원실에서도 확인할 수 있다.
2026년 공동주택 공시가격은 4월 30일 최종 공시 후 이의신청 절차가 진행된다. 공시가격이 실제 시세나 주변 유사 단지와 비교해 지나치게 높다고 생각된다면 이의신청을 검토할 수 있다.
다만 이의신청을 한다고 무조건 낮아지는 것은 아니다. 단순히 “세금이 부담된다"는 이유만으로 조정되기는 어렵다. 인근 유사 주택의 실거래가, 면적 오류, 동·호수 특성 반영 오류처럼 객관적인 근거가 필요하다.
보유세를 확인할 때는 아래 순서로 보면 된다.
- 부동산 공시가격 알리미에서 내 주택 공시가격을 확인한다.
- 작년 공시가격과 비교해 얼마나 올랐는지 본다.
- 재산세 과세표준을 대략 계산한다.
- 1세대 1주택인지, 다주택자인지 확인한다.
- 종부세 기준인 12억 원 또는 9억 원을 넘는지 본다.
- 이의신청이 필요하다면 객관적인 자료를 준비한다.
공시가격은 단순히 세금 계산용 숫자가 아니다. 부동산을 보유하는 비용을 가늠하는 출발점이다.
보유세를 볼 때 자주 하는 오해
첫째, “시세가 12억 원이면 종부세를 낸다"는 오해가 있다. 종부세 기준은 시세가 아니라 공시가격이다. 시세가 12억 원이어도 공시가격이 12억 원 이하라면 1세대 1주택자는 종부세 대상이 아닐 수 있다.
둘째, “재산세와 종부세는 같은 세금"이라고 생각하기 쉽다. 둘 다 보유세에 속하지만 재산세는 지방세, 종부세는 국세다. 납부 시기와 계산 방식도 다르다.
셋째, “6월 전에 팔기만 하면 된다"는 식으로 단순하게 보면 위험하다. 세금 기준은 계약일이 아니라 보통 소유권 이전과 잔금일 흐름으로 판단한다. 매수·매도 계획이 있다면 6월 1일 기준 소유자가 누구인지 확인해야 한다.
넷째, “공시가격이 오르면 세금도 똑같은 비율로 오른다"는 것도 정확하지 않다. 공정시장가액비율, 세율 구간, 세부담 상한, 특례 세율, 세액공제에 따라 실제 증가폭은 달라질 수 있다.
정리
보유세는 부동산을 보유한 사람이 매년 부담하는 세금이고, 주택 기준으로는 재산세와 종합부동산세를 함께 봐야 한다.
핵심만 다시 정리하면 이렇다.
- 보유세는 재산세와 종부세로 나눠 볼 수 있다.
- 재산세와 종부세는 매년 6월 1일 기준 소유자에게 부과된다.
- 재산세는 주택 보유자 대부분이 확인해야 하는 지방세다.
- 종부세는 공시가격이 1세대 1주택 12억 원, 다주택자 합산 9억 원을 넘는지부터 본다.
- 보유세 계산의 출발점은 실거래가가 아니라 공시가격이다.
- 공시가격은 부동산 공시가격 알리미에서 확인할 수 있다.
집을 갖고 있다면 올해 공시가격부터 확인해보는 게 좋다. 세금은 고지서가 온 뒤에야 체감되지만, 기준은 이미 6월 1일에 정해진다.
자주 묻는 질문
보유세는 언제 기준으로 부과될까?
재산세와 종부세는 매년 6월 1일 현재 소유자를 기준으로 부과된다. 집을 사고팔 계획이 있다면 6월 1일 전후 잔금일과 소유권 이전 일정을 꼭 확인해야 한다.
1세대 1주택자도 종부세를 낼 수 있을까?
낼 수 있다. 1세대 1주택자는 공시가격 12억 원까지 공제되지만, 공시가격이 12억 원을 넘으면 종부세 계산 대상이 된다. 다만 고령자·장기보유 공제 등으로 실제 납부액은 줄어들 수 있다.
공시가격 이의신청을 하면 세금이 줄어들까?
공시가격이 조정되면 보유세 부담이 줄어들 수 있다. 하지만 이의신청이 항상 받아들여지는 것은 아니다. 주변 유사 주택 실거래가, 면적 오류, 주택 특성 반영 오류 같은 객관적인 근거가 필요하다.
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